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产业研究

2020大湾区城市化新拐点:从城市扩张到城市更新

更新时间:2021-01-12 08:59 点击数:


  事实上,城市更新之于城市再发展确实意义重大。而既然要探索市场化运作的城市更新模式,就需要激发市场活力,以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区,无疑在激发市场活力方面做了大量的深化。

  随着城市发展逐渐成熟和转型,广州、深圳这类一线城市发展的重点逐步由城市扩张转向城市更新。城市更新,正是开发企业在增量土地稀缺的一线城市里,保持土储规模增长的另一条赛道。

  “这个区域的城市更新,对传统的空间功能、优化升级已基本完成,目前向为核心要素提供更多更好的服务方向进行升级聚集,新的探索方向也能更好地为产业升级和人文需要进行支撑。”国务院国资委机械院创新中心主任宋嘉对此评价道。

  《中国经营报》记者了解到,在广东深化城市更新工作之际,作为拥有城市更新开发资本与经验雄厚的开拓者,中海、金地、中国奥园以及佳兆业等多家房企,也紧随着广东城市更新步伐,紧锣密鼓地加速“谋篇布局”。

  2020年,是粤港澳大湾区城市更新深化推进的一年,而城市更新作为产业升级与人文需要的支撑,在城市建设过程中起着不可或缺的重大意义。

  梳理粤港澳大湾区城市更新的政策来看,城市更新的各项政策近年来确实在自上而下紧锣密鼓地深化推进。

  早在2019年7月30日,中央局会议提出“实施城镇老旧小区、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设”。同年12月,中央经济工作会议提出“要加强城市更新和存量住房提升,做好城镇老旧小区,大力发展租赁住房”。

  2019年9月4日,广东省自然资源厅随即出台了《广东省深入推进“三旧”三年行动方案(2019-2021年)》,以推动广东省“三旧”取得突破性进展,深化土地供给侧结构性,优化土地资源要素供给,助力乡村振兴战略实施和粤港澳大湾区城市群建设。

  根据行动方案的工作目标,至2021年,全省新增实施“三旧”面积23万亩以上,完成面积15万亩以上,投入资金5000亿元以上(社会投资约占85%,市县级财政投入约占15%)。其中珠三角城市新增实施面积占比在80%以上。

  财政部、住建部等各部委亦在2020年为各地的城市更新工作 “保驾护航”。其中包括“将城镇老旧小区纳入专项债券的支持范围”“鼓励房地产开发企业参与老旧小区”等。

  以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市,紧随着中央与省的步伐,纷纷出台城市更新政策助推城市建设,这让粤港澳大湾区城市更新,在2020年进入了一个前所未有、意想不到的爆发期。

  截至目前,广州共盘活存量用地63平方公里,新增公共服务设施及配套4.2万个、441万平方米,新增绿化面积732万平方米,打造了黄埔古村、民间金融街、永庆坊、旧南海县等一批城市更新亮点项目。实现经济效益、社会效益、生态效益深度融合。

  深圳城市更新深化推进也在同步进行,2020年7月,深圳亦公布了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》,意见稿中提出了“个别征收模式”:当已签订搬迁安置协议的产权比例不低于95%且符合房屋征收相关的,市、区可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的,可以向提起行政诉讼。

  而2020年第三季度也是深圳城市更新政策密集发布期。合一城市更新集团公布的数据显示,2020年第三季度深圳共出台城市更新类相关政策46个,除去国家级及省级政策外,平均一周两策,深圳仍处于政策高频密集发布的态势。

  紧随着政策的密集发布,湖贝、白石洲、蔡屋围等城中村的更新已经进入实际拆除阶段,而且体量惊人。其中,白石洲城市更新项目规划总计容面积358万平方米,湖贝城市更新项目总计容建筑面积约220万平方米。

  而在2020年10月,东莞首单一主体挂牌招商项目正式摘牌交易完成,意味着东莞市城市更新抵达了新的里程碑。而惠州、佛山、珠海等多个城市亦在紧锣密鼓深化推进城市更新。

  《大湾区城市更新(2020)》报告指出,截至2020年12月,广州当年的公开招标项目已经突破了58个,面积已超过4600公顷。在2019~2020年间,东莞已新增超过242个城市更新项目。

  值得注意的是,截至第三季度末,东莞采取“前期服务商”方式的项目共224个,涉及旧改土地面积合计65.35平方公里,而这224个项目差不多一半是深圳开发商拿的项目。

  而惠州仲恺大道沿线城市更新单元招商,吸引了包括佳兆业、星河和卓越等深圳知名房企投资布局;粤港澳大湾区产业、旧改投资一起外溢,投资氛围如同进入“夏天”的火热局面。

  随着粤港澳大湾区城市更新的逐步深化推进,各龙头房企亦在以广州、深圳为核心的城市群加大“谋篇布局”。

  佳兆业城市更新以“城市公共服务商”的战略定位,创新“城市更新+”模式,并与集团控股旗下20余个产业及上下游产业资源相互协同,以空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革,推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等全面创新,实现城市更新服务价值链的整合与延伸。

  “我们在广州更新市场,追求稳定高质量发展的战略,不盲目跑马圈地规模化发展,而是高效高质量推动更新落地工作,如小坪村、石溪村、海南村等项目,我们都是追求、村集体和企业的多赢局面,真正为村集体带去美好生活,在上以时间换空间,最大化土地资源,推动产业升级,盘活商业,带来新人流和新产业。”佳兆业集团副总裁刘策对此表示。

  而则形成了一套“奥园旧改模式”,即通过“专业团队+复合产业”,将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入到旧改项目中。此外,已经组成了一支城市更新专业团队,从规划设计、改建、复建、拆除、财务管控、后期运营等各个环节都有匹配人才。

  目前,奥园在广州荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城、花都等区拥有多个城市更新项目。参与的广州市增城区南坣村,是增城区第一个通过公开招商方式进行更新的旧村,45天签约破8成,创增城最快纪录。

  金地集团自创立以来也积极投身深圳城市建设,已完成和进行中的城市更新类项目占地约100万平方米。其中代表性项目包括被誉为“深圳第一改”的渔农村旧改项目——金地名津,轰动深圳的岗厦旧改项目——中心天元,有“福田区最大旧改项目”之称的金地工业区项目等。

  而中海地产则是在城市更新中融入超高层绿色住宅的产业化实践,带动绿色建筑的“先行示范”。中海天钻的前身叫“鹿丹村”,是深圳首个成功拆除的住宅小区。如何让绿色环保融入建筑方式,建设更加美好的深圳,中海地产还在继续探索。

  对于粤港澳大湾区城市更新的与意义,宋嘉认为能更好地为产业升级和人文需要进行支撑。“珠江东岸的‘广深科技走廊’是我国最重要的城市经济区之一,这个区域城市更新是适应和服务于人才、产业经济和城市发展的需要,呈现出‘园区学院化、产业要素集群化、功能服务专业化’等特点。而这个区域的城市更新,对传统的空间功能、优化升级已基本完成,目前向为核心要素提供更多更好的服务方向进行升级聚集,新的探索方向也能更好地为产业升级和人文需要进行支撑。”

  而中国数据研究院院长陈晟则认为,粤港澳大湾区城市更新需要引导、跨界赋能来深化推进。“政策突破是关键点,产业升级和美好生活是城市更新的动力源,原来由城中村村长来最终决策的模式有漏洞,需要引导、跨界赋能做出推动。”



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