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产业研究

房地产100强企业土地价值近44万亿元 房地产企业

更新时间:2020-07-19 14:41 点击数:


  随着投资的恢复,上半年房地产企业的投资呈现出先后增加的曲线家房地产企业的金额分别增加和减少了一半。碧桂园、融创和万科在公开市场上收购土地相对谨慎,而一些浙江房地产企业投资相对活跃。

  “头两个月,房企更加谨慎。大型企业应考虑运营安全问题。今年上半年,公开市场的土地收购有所减少,但它们在并购或土地收购协议中占据了一席之地。总体而言,投资和土地收购并不疲弱。”同一个政策咨询研究部的张宏伟主任告诉《证券日报》记者,在二季度公开市场的土地价格上涨后,一些房企的投资逻辑开始发生变化,尤其是房企的负责人更注重协议收购土地、旧的或通过并购增加土地储备。

  “房企有能力扩张土地,这来自于自身良好的财务结构和稳定的流动性。”壳牌研究院高级分析师潘浩告诉《证券日报》记者,另一方面,上半年相对宽松的金融,超出预期的销售业绩回升,以及地方积极的土地政策,都给了房企足够的机会和市场预期。

  据嘉里统计,2020年上半年,房地产百强企业新的价值门槛达到79.6亿元,同比增长19%,同比增长1%;房地产百强企业新增总值近4.4万亿元,同比下降2%,与去年同期相比,下降1000亿元。

  嘉里房地产研究指出,就梯队而言,新价值前10名的住房企业占前100名总价值的36%,同比下降7个百分点;二级住宅企业新增增加值占百强企业总值的25%,同比增长6个百分点。总体而言,新增土地储备资源主要被前20家房企占用,占60%以上,资源仍然高度集中。

  “从城市的角度来看,澳、港、澳、大湾区两大经济圈和长三角地区仍是房企的重点战略投资领域。排名前30位的主流房企往往会回到二、三线城市,少数会转向三、四线城市。”张宏伟告诉《证券日报》记者,总体而言,二三线城市市场容量大,周转空间大,是房企投资布局的主战场。

  据不完全统计,部分城市投资潜力大、地块质量高的城市将面临更激烈的竞标,尤其是长三角的一、二线城市和三、四线城市,房企“赶超”难度继续加大。第二季度,金地、中海、新城参与重点监测城市重点地块招标70多次,但中标概率只有20%左右,可见热点地块招标的激烈程度。此外,绿城、滨江、德信等浙江房企逆市而动,在根深蒂固的地区预留土地,杭州、苏州等核心城市的土地供应热情也明显提高。其中,上半年杭州市100强住宅企业用地同比增长70%以上。

  考虑到当前经济下行的压力和多次疫情带来的不确定性,不同层级的住宅企业对投资的态度明显不同,方式也不同。

  “对于土地市场,公司始终保持‘走走看看’的,不把土地当成国王或高价土地,而是用频率换概率。今年以来,公司抓住市场窗口期,合理增加了一、二线高耗能城市的部分土地储备,但整体地价仍处于较低水平。”龙湖集团相关人士告诉《证券日报》记者,当市场特别热的时候,公司将采取并购的方式结合TOD地铁上部结构进行土地收购。今年上半年,龙湖在土地市场上赢得了五个TOD项目,分布在长沙、东莞、武汉、杭州和Xi。共同的特点是,它们都位于核心城市群的高能轨道交通节点,综合开发形式复杂,对开发企业的综合能力要求较高。

  “首套房企的土地储备规模相对较高,前期积累了大量的土地。从中长期战略角度来看,土地战略主要侧重于调整空间结构、土地收购成本和业务结构。并购、旧和TOD项目的收购可以利用较低的土地成本获得更好的城市资源。”壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩对记者表示,更重要的是,目前国内外金融市场对房企的融资使用有严格监管,不能直接用于土地购买等活动,而可以在城市更新、旧城和TOD项目中设立专项融资债券和房地产投资信托基金(REITs),在资本市场上获得更多的资本资源。

  对于下半年的市场结构,柯睿地产也指出,总体而言,疫情过后,这一轮重点城市加快了核心地块的转移,这对有财力的企业来说是一个调整土储结构、获取核心资产的好机会;对于以“”为重的中小房企来说,应以的态度对待土地市场,以“促进销售、紧缩投资”为重点。

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