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产业研究

中国指数研究院发布2019中国西部房地产行业发展

更新时间:2020-01-03 09:57 点击数:


  12月18日,中国指数研究院和中国房地产指数系统联合主办的“2019年中国西部房地产50强发布会暨2020市场趋势报告会”在尼依格罗酒店盛大举行。近200位来自、高校、金融机构的领导嘉宾与西部优秀的开发企业、物业服务企业高管亲临会议,以西部崛起为主题,共话行业发展未来。会上,嘉宾们围绕当前房地产市场形势、西部城市群发展机遇、区域领先企业竞争力、物业资本化等热点话题展开激烈的观点碰撞,了年终思想盛宴。

  本次会议,中国指数研究院西南分院还重磅发布了《崛起的西部——2019中国西部房地产行业发展报告》。本报告旨在通过科学、、客观的评价指标体系、评价方法和专业分析研究,以我国西部9大城市群、12个省、131个地级市为地理范畴,聚焦西部房地产行业和物业服务行业,综合遴选出区域和省市领先企业群体,并对其开展持续研究,以期鼓励和充分发挥领先企业行业示范引领作用,在西部崛起的历史进程中,书写下凝聚行业力量,助力西部发展和美好生活的华章。

  1.头部企业加大西部拿地力度,西部核心城市百强企业数量快速提升。2017年以来,千亿房企加大西部核心城市拿地力度,重庆、成都、西安等城市新增土储规模突出。截止2019年11月,分别有67家、62家、32家、27家、25家、17家百强企业进入成都、重庆、西安、南宁、昆明、贵阳市场,较2015年有明显增长,西部区域价值被重估。

  2.西部核心城市人口基数大并保持持续人口流入,新房市场容量扩容。2018年,常住人口3102万人,庞大的人口基数及增长速度带动了住房需求,近三年年均商品房销售面积达6501万平米,居全国首位。成都常住人口超1600万,且保持快速增长,近三年年均销售面积达3000万平米以上。西安年均商品房销售面积在2400万平米左右。2018年,我国房地产开发投资额达12万亿元,同比增长9.5%。同年,重庆房地产开发投资额超4000亿元,规模明显领先于其他城市,成都、西安等热点城市也均在2000亿元以上,昆明、贵阳、南宁开发投资额也超千亿,西部已经成为国家城市建设、房地产市场发展新的主战场。

  1.西部50强企业市场份额超三成,项目溢价能力明显。数据显示,2019年1-11月,西部50强企业销售面积增长率达3.23%,销售额增长率为7.38%。在2018年的高位基数下,仍能保持稳步增长,且增速较同期西部重点城市市场分别高2.34、2.26个百分点,跑赢市场大势。从市场占有率来看,近五年来,西部50强销售份额持续提升,占比达三成。2019年,西部50强企业销售额市场占有率提升至31.82%,较2018年提升0.67个百分点;销售面积同步上涨,份额占比达27.47%,较上年上涨0.62个百分点。50强企业凭借区域行业水平之上的产品及服务,精准的投资战略,获取市场认可,项目溢价能力明显,直接表现为2019年销售额市场份额高于销售面积市场份额4.35个百分点。

  2.聚焦西部核心城市群,汲取重点城市发展红利。目前,西部131个地级以上城市中,西部房地产50强企业已进入其中的91个城市,覆盖率达69.5%。尤其是重庆、成都、西安,作为西部地区三个国家级中心城市,分别吸引了31家、26家、24家西部房地产50强企业,城市投资吸引力势能强劲。受城市建设进度、市场程度、城市建设标准差异影响,西部重点城市TOP10企业的市场占有率水平不同,贵阳、昆明、重庆(均为主城区)TOP10市场占有率分别达62.4%、56.28%、51.06%;成都市场市场程度相对较高,且城市扩张已经基本进入全域开发时代,TOP10企业市场份额为32.45%。

  3.差异化投资策略,基于自身资源要素发挥特色优势。从企业层面看,50强企业投资布局策略呈现分化,无论是“全面撒网”型、区域深耕型、关注重点城市型,还是关注特色资源型,均很好的匹配了企业发展战略,充分发挥企业优势及特色。西部50强企业中,进入西部城市数量最多的10家企业被碧桂园、恒大、金科、融创等占据,分别进驻了西部68、49、28、21个城市。其中,碧桂园作为全国布局城市最多的房企,在西部布局城市亦达68个,遥遥领先其它企业。在西部起家的头部房企中,金科、蓝光、领地、彰泰分别进入了西部28个、17个、16个、11个城市。

  4.回归产品成趋势,精品战略推动高质量发展。近年来,西部住宅改善性需求不断,以重庆、成都为例,2019年1-11月,重庆主城区90㎡以下中低面积段成交套数继续缩水,占比仅为20.03%;90-140㎡面积段成交套数占比近七成,已达67.53%。而成都90㎡以下的户型套数占比也从2018年的10%左右下降至6%。西部50强企业精准把握市场需求,顺势调整产品结构,改善型产品成交持续发力,实现了企业销售业绩的快速增长。比如金科、融创、万科、恒大、蓝光等企业,90-140平米面积段产品占比均超过50%。龙湖、俊发140-200平米产品销售套数占比超过30%。

  1.行业集中度提升,西部物业50强多措扩规模。截至2019年11月底,西部12省(自治区、直辖市)的物业管理总面积达63.5亿平方米,其部物业服务50强企业管理面积均值达1462.5万平方米,与2018年相比增长16.6%;在管项目数量均值为54个,较2018年增加10个,管理规模呈现加速扩张态势。从市场份额来看,西部物业服务50强企业在西部地区的市场份额为11.5%,与物业百强企业2018年38.85%的市场份额相比,西部物业管理行业规模集中度尚有巨大提升空间。西部物业50强依托兄弟开发公司、市场外拓、高质量收并购以及平台输出与模式创新等手段,多举措扩规模提升市占率,加速自身竞争势能的形成。

  2.营业收入持续增长,多种经营拓宽价值空间。得益于内生增长、外延扩张带来的基础物业服务收入增长,以及多种经营业务的持续经营和完善,西部物业服务50强企业1-11月实现营业收入均值22535.5万元,已超出2018年全年营业收入1822.4万元,基础物业服务费收入仍为企业营收的核心来源及稳定现金流,平均营收贡献率85.5%。延伸服务价值,匹配升级需求,50强物企中有74%的开展多元社区增值服务,除了开展广告、车位管理为主的空间运营外,还热衷于租售中心、社区团购、家政服务业务的布局和经营,涉足企业占比分别为36%、28%、26%。

  3.紧扣客户需求,高品质服务引领西部行业满意度。作为物业服务工作的重要考核指标,满意度是业主对物业服务质量好坏、物业管理水平高低的客观评价和真实反映。中国指数研究院连续13年开展全国居民居住满意度普查,客观真实衡量城市和企业维度下,我国居民的居住满意度。根据提取数据显示,西部物业服务领先企业的整体物业服务满意度为82.7分,高于2019年西部行业均值6.3分。西部50强企业不断提升标准化建设、社区文化运营、项目全生命周期养护,持续助力提升业主幸福感、物业保值增值,并带领行业服务水平提升。

  4.把握行业发展新风口,科技、资本、人才赋能迭代。西部物业服务50强企业中,有40%以上的企业推出了智慧服务平台APP或微信小程序,用智慧科技推动企业精细化管理,提升客户体验。近两年来,物业服务行业迎来了资本风口,截止2019年12月17日,已有19家物企登陆港股和A股市场。2019年伴随着蓝光嘉宝服务(2606.HK)和新大正(002968)先后登陆港股市场和A股市场,并获得资本市场的广泛认可(蓝光嘉宝服务上市当天股价收涨15%,每股上涨5.55港元,为2014年至今上涨最高的物业股;新大正物业上市首日即迎来涨停板,股价上涨43.98%),未来将有更多西部物企亮相资本市场,拓宽融资渠道,为企业跨越式发展提供有力支撑。



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